Die Mietpreisbremse – Flop oder Top? - KWP Rechtsanwalt Berlin
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Die Mietpreisbremse – Flop oder Top?


Die Mietpreisbremse soll Mieter vor überhöhten Mieten schützen und den Anstieg der Mieten dämpfen. Sie gilt nunmehr seit zwei Jahren. Eine Zwischenbilanz!


Ziel der Mietpreisbremse war gerade in Ballungsräumen eine Entlastung von Mietern bei steigenden Mieten.


In der Öffentlichkeit und der Presse gilt die Mietpreisbremse mittlerweile als gescheitert. Der Vorwurf lautet: Das Gesetz zur Mietpreisbremse habe zu viele Lücken und das Kostenrisiko würde den Mieter bei der Durchsetzung eher abschrecken als ermutigen. Entmutigend kam hinzu, dass die 67. Kammer des Berliner Landgerichts (67 S 218/17) nunmehr die Auffassung vertritt, die Mietpreisbremse sei verfassungswidrig und hat die Beantwortung der Rechtsfrage dem Bundesverfassungsgericht zur Entscheidung vorgelegt.


Wir möchten eine Zwischenbilanz ziehen und die Mieter weiterhin ermutigen, ihre Rechte wahrzunehmen, denn das Gesetz ist weiterhin gültig!


Mit dem "Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs" haben Bundesländer die Möglichkeit erhalten, Regionen zu „angespannten Wohnungsmärkten“ zu erklären, um dort die Mieten bei Neuvermietung zu begrenzen. Aktuell gilt das für über 300 Städte und Gemeinden und bedeutet: Die Miete darf zu Beginn eines Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen (§ 556d BGB). Eine Übersicht, in welchen Städten oder Gemeinden die Mietpreisbremse gilt und ob Ihre Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, können Sie leicht auf kostenlosen Plattformen wie www.mietdrossel.de überprüfen lassen.


Viele Mieter wissen trotzdem nicht, was Sie tun können, wenn der Vermieter eindeutig eine unzulässig hohe Miete verlangt, und lassen sich ganz einfach durch die geltenden Ausnahmeregelungen abschrecken. Dies ist in den meisten Fällen jedoch unbegründet.


Zunächst einmal gilt: Auch wenn der Mieter die zu hohe Miete bei Vertragsabschluss akzeptiert hat, kann er sie im Anschluss trotzdem zurückfordern und seinen Anspruch auf eine geringere Mietzinszahlung durchsetzen.


Was muss ich als Mieter tun, um die zulässige Miete durchzusetzen?


Die erste zwingende Voraussetzung ist, eine schriftliche qualifizierte Rüge an den Vermieter zu übersenden. Der Mieter sollte die Miete nach Unterschrift des Mietvertrages und des Einzugs auf die zulässige Höhe überprüfen und diese schriftlich gegenüber dem Vermieter rügen. Eine Rüge ist während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses möglich. Erst ab der Rüge aber kann die überhöhte Miete zurückgefordert werden.


Die Rüge muss darlegen, auf welcher Grundlage die ortsübliche Vergleichsmiete und die zu hoch angesetzte Miete ermittelt wurde. Wie bereits erwähnt, kann hierzu auf die Hilfe von Plattformen, wie www.mietdrossel.de zurück gegriffen werden.


Nun zu den erwähnten Ausnahmen, die den Vermietern Schlupflöcher gewähren und den Mieter in den meisten Fällen abschrecken und verunsichern.


Das Gesetz kennt drei Ausnahmen!

  1. Für Neubauten
  2. Nach umfassenden Modernisierungen
  3. Für bereits bestehende Miethöhen beim Vormieter


Somit muss der Mieter für eine qualifizierte Rüge wissen, wie hoch die Miete seines Vormieters war. Hier fangen die Probleme schon an. Der Vermieter ist zwar zur Herausgabe dieser Information verpflichtet (§556g BGB). Viele Vermieter verweigern jedoch die Auskunft und verweisen auf den Rechtsweg vor Gericht. Diesen Weg scheuen die meisten Mieter und verzichten somit auf eine Durchsetzung der zulässigen Miete.


Die Mietpreisbremse kann jedoch nur Erfolg haben, wenn sich die Mieter nicht gleich abschrecken lassen, sondern auch den Mut haben, ihre Rechte durchzusetzen.


Der Justizminister Heiko Mass hat daher zu Recht alle betroffenen Mieter ermutigt.


Daran ändert auch die Entscheidung des Landgerichts Berlin (67 S 218/17) nichts, die die Ansicht vertritt, dass das Gesetz zur Mietpreisbremse verfassungswidrig sei. Das Bundesverfassungsgericht hat bereits vor der Einführung der Mietpreisbremse eine Verfassungsbeschwerde als unzulässig verworfen, vgl. Beschluss vom 24.06.2015 – 1 BvR 1360/15.


Es liegt somit nicht allein an der Politik bei der Mietpreisbremse nachzubessern, um diese zum Erfolg zu führen. Auch der Mieter sollte seine Rechte konsequent gegenüber seinem Vermieter durchsetzen. In jedem Fall sollte zumindest die Höhe der Miete bereits jetzt schriftlich gerügt werden. Bei einer positiven Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts kann so die zuviel gezahlte Miete ab dem Zeitpunkt der Rüge zurückgefordert werden. Nur so kann erreicht werden, dass die Mieten in Ballungsräumen nicht ins Unermessliche steigen und Wohnraum bezahlbar bleibt.


Sollten Sie als Mieter keine Rechtschutzversicherung haben oder die Kosten eines Rechtsanwalts scheuen, gibt es verschiedene Start-up Unternehmen, wie die oben erwähnte www.mietdrossel.de, die für die betroffenen Mieter die Rüge ausspricht und die Korrespondenz mit dem Vermieter übernimmt.


Als betroffener Mieter sollten Sie nicht den Kopf in den Sand stecken, sondern aktiv werden und Ihre Rechte aus der Mietpreisbremse konsequent durchsetzen.



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RA Sascha Kugler